點擊查看政策解讀說明：《廣州市花都區人民政府關于花都區田美村東南經濟社舊村全面改造項目實施方案的批復》政策解讀

區住房城鄉建設局：

　　《花都區田美村東南經濟社舊村全面改造項目實施方案》經區城市更新工作領導小組2019年第2次會議、16屆區政府第97次常務會議和十四屆區委第104次常委會議原則通過，根據《關于廣州市花都區城市更新工作領導小組會議的紀要》〔2019（2）號〕、《廣州市花都區政府常務會議紀要》（花府16屆97次〔2018〕39號）和《廣州市花都區委常委會議紀要》（十四屆第104次〔2019〕3號）決定，現就花都區田美村東南經濟社舊村全面改造項目實施方案批復如下：

　　一、改造范圍

　　花都區田美村東南經濟社舊村全面改造項目位于花都區中部、花果山公園東面，改造范圍西到天貴路、東至曙光路、北至寶華路（規劃）、南臨荔枝基路，包含田美村東南經濟社全社和西村經濟社部分用地。

　　項目地塊已列入《廣州市2018年城市更新年度計劃（第一

　　批）》，根據《土地勘測定界技術報告書》（案號：2018測21B186），改造范圍總面積11.48公頃。

　　二、基本情況

　　（一）人口戶籍情況。

　　根據公安部門和屬地街道相關資料，改造范圍內本村戶籍登記數為583戶，戶籍總人口1494人。

　　（二）土地和房屋現狀。

　　改造范圍內標圖建庫面積為11.48公頃。

　　改造項目范圍內現狀總建筑面積為6.85萬平方米，其中村民住宅5.13萬平方米（含有證建筑面積3.92萬平方米，2007年6月30日之前已建且經村集體批準的建筑面積0.24萬平方米，無合法手續建筑面積0.97萬平方米)；村集體物業1.72萬平方米（全部為無合法手續建筑）。

　　改造項目范圍內區登記保護文物1處，建筑面積為0.03萬平方米。

　　（三）留用地情況。

　　改造項目不涉及未落實歷史留用地。

　　（四）標圖建庫情況。

　　改造范圍內現狀建設用地已完成“三舊”改造標圖建庫，面積共計11.48公頃（標圖建庫圖斑編號為：44011401260)。

　　三、改造主體和改造模式

　　同意該項目采取全面改造方式，以村（經濟社）和公開選擇的市場主體組成的合作企業作為改造主體，以合作改造模式開展實施更新改造。

　　改造范圍內的集體土地按規定轉為國有建設用地，復建住宅用地可按照國有用地辦理國有房產證；融資地塊2.72公頃（凈用地）通過協議出讓方式，由改造主體進行開發建設。

　　四、復建安置面積和改造成本

　　（一）復建安置面積。

　　1．改造拆除村民住宅5.13萬平方米（含有證建筑面積3.92萬平方米，2007年6月30日之前已建且經村集體批準的建筑面積0.24萬平方米，無合法手續建筑面積0.97萬平方米)；拆除村集體物業1.72萬平方米（全部為無合法手續歷史建筑）。

　　2.復建安置建筑面積12.22萬平方米。其中，村民住宅復建量10.81萬平方米（含11%公建配套1.07萬平方米，其中文物及歷史建筑0.03萬平方米）；集體物業復建量1.41萬平方米。

　　（二）改造成本。

　　改造成本為10.1323億元，如實際改造成本超出10.1323億元，改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

　　1.復建安置資金8.1058億元，其中:（1）拆遷費用2.5090億元，復建費用3.5919億元, 規劃節余面積（政府節余部分）建設費用0.1213億元，代建社會停車場費用0.8650億元，代建消防站費用0.2550億元；（2）前期費用0.0103億元，包括基礎數據調查費用0.0040億元、實施方案編制費用0.0035億元、融資地價評估費用0.0020億元、基礎數據成果核查費用0.0008億元（上述費用已由我區財政先行墊付，由村（經濟社）和公開選擇的市場主體簽訂合作協議三個月內返還區政府）；（3）現狀物業收益補償費用0.2538億元；（4）復建住宅物業專項維修資金0.1135億元；（5）不可預見費用0.3860億元，該費用按照上述改造成本的5%計算，主要用于拆遷補償安置協議簽訂、動遷獎勵、風險評估、集體經濟物業租賃合同提前解約、停業補償損失及其他拆遷相關事務處理。上述費用應按照《廣州市舊村莊全面改造項目復建安置資金監管辦法》（穗更新規字〔2016〕1號）的要求及區的相關規定納入監管。

　　2.融資區協議土地出讓金2.0265億元。該費用按審批時的融資地價評估結果20%計算。

　　五、融資樓面地價和融資面積及剩余面積分配

　　（一）根據融資樓面地價評估結果，融資住宅樓面地價為12855元/平方米（上述地價已考慮舊村莊改造綜合因素，包含應補繳的土地出讓金）。

　　（二）融資地塊的土地出讓金，按土地規劃用地市場評估價的20%計收，具體計收時點及金額由規劃和自然資源部門核定。

　　（三）融資區計算容積率建筑面積為7.88萬平方米（包括11%公建配套建筑面積0.78萬平方米）。

　　（四）改造范圍內規劃總建筑面積為20.82萬平方米，村復建安置、融資用地建設量共20.10萬平方米，經濟平衡外節余住宅建筑面積0.42萬平方米。按照《廣州市舊村莊更新實施辦法》，市政府、區政府、村集體按照4:3:3比例進行分配，市政府獲得0.17萬平方米，區政府獲得0.13萬平方米，村獲得0.13萬平方米權益面積（建安成本由村集體自籌），市、區政府分配的建筑面積用于統籌建設政府性房源，由改造主體配建完成后移交區政府指定部門。

　　六、實施規模

　　項目改造范圍規劃總用地面積11.48公頃。其中二類居住用地（R2）凈用地面積7.08公頃，兼容商業商務用地（B1/B2），兼容比例不超過10%，容積率2.9，計算容積率總建筑面積20.52萬平方米；另保留現行控規規劃消防用地0.48公頃，規劃建筑面積0.30萬平方米。

　　主要規劃指標如下：

　　（一）復建安置總量共12.22萬平方米，包括村民住宅復建量10.81萬平方米；集體物業復建量1.41萬平方米。

　　（二）融資住宅建筑量7.88萬平方米。

　　（三）控規節余建筑量0.42萬平方米，該部分建筑量按本批復第五條第（四）點處理。

　　（四）保留現行控規中位于改造范圍東北部的消防站1處，規劃建筑面積0.30萬平方米。

　　（五）改造范圍內的1處區級登記保護文物單位昌甫劉公祠，按照歷史建筑保護原則在改造范圍內進行整體原貌遷建。

　　（六）改造范圍內幼兒園（含托兒班）、衛生站、星光老年之家、居民健身場所、社區居委會、文化室等公共服務設施，公共廁所、垃圾收集點等市政公用設施，改造主體應當在實施改造時同步建成并按照有關規定無償移交給政府；公建配套設施將優先服務本地區居民生產生活。

　　（七）根據2019年3月實施的《城市綜合交通體系規劃標準》，結合周邊地塊的開發強度和車位需求，改造范圍內配套社會停車場泊位500個。

　　七、土地處置方式和用地手續辦理

　　改造范圍內可完善歷史用地手續用地8.96公頃，須按規定完善歷史用地手續。

　　八、改造建設時序

　　本次改造按一次性實施，優先建設復建安置房和公配設施。

　　九、自批復之日起三個月內，改造主體須簽訂批后項目實施監管協議。

　　十、自批復之日起三年內，實施方案（含拆遷補償安置方案）經村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權屬人總人數的80%以上表決通過的，批復生效實施。

　　補償安置協議在項目實施方案批復后三年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，項目實施方案應當重新報批。

　　十一、其他要求

　　（一）自本次批復后，由新華街負責，指導村（經濟社）作為責任主體統籌田美村東南經濟社改造工作，依法依規推進該《實施方案》的實施。村（經濟社）應綜合評估改造規劃實施的風險，保證風險可控，充分保障村民的知情權、參與權和涉及重大事項的決策權；應堅持讓廣大村民在改造中得實惠的原則，及時排查調處基層矛盾，避免因改造誘發不穩定因素，確保和諧推進改造。

　　（二）本批復作為到相關職能部門辦理后續各項審批的依據。村（經濟社）與合作企業應按相關規定劃定改造范圍內的融資地塊和復建地塊、控規節余地塊具體范圍及位置。

　　此復。

　　廣州市花都區人民政府

　　2019年12月3日

　　公開方式：主動公開

　　抄送：區司法局、市規劃和自然資源局花都區分局、區財政局、區發

　　展改革局、市公安局花都區分局、市生態環境局花都區分局、

　　區城市管理綜合執法局、區農業農村局、區科技工業商務信息

　　化局、區文化廣電旅游體育局、新華街。